Leçons de Pac-Man

Quand j’étais petit, j’adore jouer à Pac-Man. En fait, j’étais quelque peu accro au jeu d’arcade dans lequel le joueur navigue dans Pac-Man à travers un labyrinthe contenant divers points, connus sous le nom de Pac-Dots, et quatre fantômes multicolores: Blinky, Pinky, Inky et Clyde.

La chose la plus convaincante de jouer à Pac-Man est le concept de turbo-charge, c’est-à-dire que près des coins du labyrinthe, il ya quatre plus gros points clignotants connus sous le nom de Power Pellets. et gagnez des points bonus.

Bien sûr, les quatre fantômes qui parcourent le labyrinthe tentent de tuer Pac-Man. Si l’un des fantômes frappe Pac-Man, il perd une vie; Lorsque toutes les vies ont été perdues, le jeu est terminé.

Le but du jeu est d’accumuler des points en mangeant tous les points Pac-Dots dans le labyrinthe, en complétant cette «étape» du jeu et en entamant l’étape suivante et le labyrinthe de points Pac. Le score élevé pour Pac-Man ne peut dépasser 999 990 points; les joueurs peuvent dépasser ce score, mais le jeu conserve les 6 derniers chiffres.

Il y a 256 niveaux au total et je l’avoue, je ne me suis jamais approché de cela, mais je suis presque certain que j’ai dépensé plus de 1 000 $ (au fil des ans) pour essayer de devenir le joueur dominant de Pac-Man.

OK, maintenant sur les affaires sérieuses …

L’une des raisons pour lesquelles j’ai décidé d’inclure Pac-Man dans mon article aujourd’hui est de faire un point, et l’une des meilleures façons d’illustrer cela est d’expliquer le pouvoir de la consolidation.

En tant qu’analyste REIT, il est essentiel de comprendre les avantages de la fragmentation et de la consolidation. J’ai constaté qu’au fil des ans, de nombreux investisseurs semblaient être déconcertés par le concept et, plus important encore, par les avantages de créer un avantage concurrentiel.

Plus précisément, au sein de l’univers de 4 milliards de dollars de FPI, nous avons assisté à une évolution croissante des sociétés qui ont tiré d’importants avantages à grande échelle en utilisant un faible coût du capital, des acquisitions, des développements et des cessions.

Les techniques de gestion ont été structurées de telle sorte que les propriétaires de biens immobiliers peuvent désormais devenir beaucoup plus efficaces en se concentrant sur leurs clients, ce qui leur permet d’utiliser leurs ressources dans le cadre de leurs opérations plutôt que de gérer les biens immobiliers. Compte tenu de la vague de capitaux qui est entrée dans le secteur des FPI, de nombreuses sociétés reconnaissent que la possession de biens immobiliers n’est pas aussi rentable (pour l’entreprise) que la croissance de l’entreprise.

W.P. a été l’un des premiers pionniers de l’activité de cession-bail. Carey (WPC). Très tôt, cette FPI a réalisé qu’elle pourrait créer un véhicule pour acquérir des immeubles indépendants auprès de sociétés en échange d’un bail à long terme. En négociant le bien immobilier en espèces, ces sociétés ont commencé à réaliser que le moyen le plus efficace de contrôler l’immobilier était de les restituer au fil du temps.

Au fil des ans, de nombreux propriétaires de Net Lease ont utilisé le modèle de cession-bail en se transformant en banques d’investissement. Outre WPC, de nombreuses sociétés de placement immobilier sont devenues des agrégateurs de cession-bail tels que Realty Income (O), National Retail Properties (NNN), Vereit (VER), EPR Properties (EPR) et Spirit Realty (SRC).

En outre, il existe quelques sociétés de placement traditionnelles moins traditionnelles telles que CorEnergy (COR) et Four Corners Property Trust (FCPT).

On estime que l’univers des immeubles d’entreprise autonomes pouvant être monétisés par le biais d’une structure de cession-bail dépasse les 4 billions de dollars. Si vous y réfléchissez, il y a littéralement des centaines de transactions potentielles dans chaque comté à travers les États-Unis.

Il suffit de regarder par la fenêtre sur votre route du travail. Vous pouvez voir les Starbucks, FedEx, Coca-Cola, Target, etc. de Walgreens. La liste est presque infinie et les sociétés qui devraient bénéficier le plus de la vague des transactions de vente / cession-bail sont les FPI Net Lease.

Leçons de Pac-Man

Retour à Pac-Man ….

Realty Income est le principal acteur du secteur du Net Lease REIT et, à l’instar de Pac-Man, la société doit rester concentrée sur sa mission: consolider tous les Pac-Dots (propriétés Net Lease de haute qualité) qu’elle peut …

Bien sûr, pour ce faire, Realty Income doit utiliser ses avantages (avantages concurrentiels) pour gagner la partie. Il y a aussi des risques (les fantômes multicolores: Blinky, Pinky, Inky et Clyde) qui doivent être pris en compte et c’est là que les investisseurs les plus performants apprennent comment gérer ces risques. Commençons par les RISQUES:

Le risque est l’aspect le plus intéressant, le plus difficile et le plus essentiel de l’investissement. “Howard Marks

Risque de taux croissant

Oui, il est vrai que la hausse des taux augmente le risque d’une stratégie d’investissement immobilier, mais les investisseurs intelligents sont en mesure de gérer avec succès le risque de taux en développant une stratégie. Comme Howard Marks nous le rappelle,

“Les investisseurs exceptionnels, à mon avis, se distinguent au moins autant par leur capacité à contrôler les risques qu’à générer un rendement”.

L’équipe de gestion de Realty Income a fait (et continue) d’excellent travail de gestion du risque de taux. Par exemple, la société teste toujours son portefeuille afin de déterminer quels sont les locataires et les catégories les plus sensibles aux défauts dans un environnement de taux croissant.

Selon la stratégie d’investissement de Realty Income, les locataires sont de grande qualité et plus de 51% du portefeuille a des locataires ayant une cote de solvabilité élevée. On pense souvent à tort que “les immeubles loués à des locataires de qualité supérieure ont des loyers bien supérieurs à ceux du marché local”.

Cela signifie essentiellement que Realty Income est en train de payer en trop parce que la société acquiert des propriétés de premier ordre.Cela n’a pas encore été prouvéet, en fait, j’affirme qu’une garantie d’investissement de qualité est significative et précieuse.

Lorsque j’étais développeur, il y a quelques années, j’ai construit un magasin indépendant pour I-Hop. C’était mon premier contrat I-Hop et j’ai supposé que la chaîne de crêpes ne me fournirait pas de garantie d’entreprise. Cependant, j’ai reçu une offre substantielle d’un investisseur de la ville de New York et lorsque j’étais prêt à conclure la vente, il m’a demandé la garantie de l’entreprise. Après examen, j’ai découvert que I-Hop me fournirait la garantie d’environ 50 000 $. Bien sûr, je suis allée dans le même sens et j’ai conclu le marché, car une garantie de société valait 50 000 $.

Cela dit, rappelez-vous que lorsque vous achetez un bien immobilier, vous achetez également une sécurité de flux de trésorerie et que vous obtenez un chèque de qualité «investissement» beaucoup plus sûr qu’un flux locatif de locataires de mauvaise qualité. En outre, les locataires de moindre qualité sont plus susceptibles de faire défaut dans un environnement de taux en hausse.

En outre, Realty Income s’est préparé à la hausse actuelle des taux en maintenant un bilan hautement discipliné composé de papier non garanti à 10 ans (à un taux d’intérêt de 4,25%). Ainsi, lorsque la société acquiert un portefeuille d’immeubles autonomes, elle utilise un faible effet de levier (environ 33%) pour refléter les obligations liées aux contrats de location à long terme.

Cette stratégie verrouille essentiellement les marges bénéficiaires et protège les investisseurs du secteur immobilier contre la hausse des taux. Rappelez-vous également que Realty Income a environ 3 milliards de dollars de poudre sèche (y compris l’accordéon). N’oubliez pas non plus que Realty Income est la SEULE société de location-vente nette notée A.

Risque de recapture

La récupération est un autre risque évident pour les FPI et le revenu immobilier a fait un excellent travail dans ce domaine. Depuis son entrée en bourse, ce solide FPI a récupéré 100%, un point de données indicatif qui montre que la société a enregistré une perte de loyer de zéro en moyenne. Je ne suis pas certain de la quantité de noir et de blanc obtenue, il n’ya vraiment pas de gris dans ce point de données.

Risque de croissance lente à nulle

Encore une fois, la croissance est extrêmement importante dans le secteur des sociétés de placement immobilier et certaines sociétés génèrent une croissance des bénéfices plus rapide que d’autres.

En ce qui concerne les revenus immobiliers, la société croît en interne d’environ 1% (sans effet de levier) et plus proche de 1,5% sur une base de levier. Il est vrai que si Realty Income devait cesser d’acquérir aujourd’hui, la société augmenterait probablement ses flux de trésorerie liés aux opérations d’environ 1,5% par an.

Mais ça ne se passe pas …

Au cours de la récente conférence de presse, la société a annoncé avoir réalisé 347 millions de dollars d’acquisitions à un taux de capitalisation de 6,5% au T2-18 et que les écarts d’investissement correspondaient à la moyenne à long terme de la société. Environ 52% des revenus de location générés par ces investissements proviennent de locataires ayant une cote de solvabilité élevée et, globalement, Realty Income continue de bénéficier d’un flux régulier d’opportunités répondant aux paramètres d’investissement.

Depuis le début de l’année, Realty Income a tiré environ 17 milliards de dollars d’opportunités de transaction et, parmi ces opportunités, 60% des volumes achetés étaient des portefeuilles et 40%, soit environ 7 milliards de dollars, étaient des actifs uniques. Les opportunités d’investissement ont représenté 24% au T2-18, sur les 347 millions USD d’acquisitions clôturées, 25% étaient des transactions ponctuelles.

Compte tenu de la force et de la visibilité constantes du pipeline d’investissement et de l’environnement actuel,Le revenu immobilier augmente les prévisions d’acquisitions pour 2018 à environ 1,75 milliard de dollars, de l’ordre de 1 milliard à 1,5 milliard de dollars.

Cela signifie que vous pouvez combiner 1,5% de la croissance interne avec environ 3,5% des acquisitions externes. Le calcul est simple:

5% (croissance) + 4,5% (dividende) = 9,5% (rendements)

Risque WACC

Il ne fait aucun doute que le coût du capital constitue un risque, en particulier dans le secteur de la location nette. Personne ne peut prétendre que le coût du capital d’une entreprise pourrait monter en flèche.

Toutefois, Realty Income a 23 ans de gestion de son coût du capital et il est certain qu’il existe un risque de resserrement des spreads et que Realty Income ne pourrait pas acquérir de manière rentable des propriétés.

En termes simples, ces risques ne sont pas nouveaux et certains stocks présentent des risques plus élevés que d’autres. Il est important que les investisseurs intelligents reconnaissent les risques et apprennent à jouer le jeu en analysant les scénarios de simulation comme Julian Lin.

Il ne fait aucun doute que Realty Income domine avec son coût du capital et c’est à cause de ce fossé que l’entreprise peut acquérir les propriétés de la plus haute qualité avec une recapture de 100% en moyenne (depuis sa création). L’investissement dans une majorité de sociétés notées «investment grade» est une des manières dont la société parvient à atténuer le risque de taux. Qui ne voudrait pas posséder un flux de revenus plus sûr?

Mais l’idée la plus répandue est également l’outil le plus puissant de Realty Income dans la trousse à outils: SCALE. En consolidant des immeubles locatifs nets de grande qualité et en utilisant le coût du capital le plus bas, cette solide FPI est prête à fournir un flux de revenus très prévisible et fiable que d’autres FPI ne peuvent qu’imaginer.

Toujours investir avec une marge de sécurité

Hélas, il ne faut pas oublier un dernier risque, comme le souligne Howard Marks,

“Le risque d’investissement provient principalement de prix trop élevés, et des prix trop élevés proviennent souvent d’un optimisme excessif et d’un scepticisme et d’une aversion au risque inadéquats.”

J’ai écrit sur Realty Income il y a quelques jours et vous pouvez trouver le long rapport de recherche ICI. J’ai conclu l’article avec ma recommandation d’achat et il est hautement improbable que je vende des actions dans un avenir proche. En fait, je trouve que Realty Income est l’une des sociétés de placement immobilier les plus attrayantes car elle a fait un excellent travail en matière de gestion des risques (Blinky, Pinky, Inky et Clyde) et de ses principales armes:

Ne fais pas d’erreur: Ce FPI fait beaucoup plus que payer des dividendes mensuels. Elle génère les dividendes les plus stables et les plus fiables, car l’équipe de direction travaille dur pour s’assurer que les risques sont contrôlés et que les investisseurs peuvent bien dormir la nuit. Le concept de gestion des risques n’est pas nouveau et, bien sûr, ce sont les leçons tirées d’années d’expérience qui expliquent que «O» est une FPI de premier ordre difficile à battre!

“Le contrôle du risque habile est la marque de l’investisseur supérieur.” Howard Marks

Un merci spécial à Julian Lin pour avoir fourni le scénario “what if” et pour continuer à fournir aux investisseurs un raisonnement réfléchi de second niveau.

Remarque:Brad Thomas est un écrivain de Wall Street, ce qui signifie qu’il n’a pas toujours raison avec ses prédictions ou ses recommandations. Cela s’applique également à sa grammaire. Veuillez excuser les fautes de frappe et soyez assuré qu’il fera de son mieux pour corriger les erreurs, si elles sont ignorées.

Enfin, cet article est gratuit et son seul objectif est d’aider à la recherche tout en offrant un forum de réflexion de second niveau. Si vous ne l’avez pas suivi, veuillez prendre cinq secondes et cliquez sur son nom ci-dessus (en haut de la page).

Source: Présentation du revenu immobilier.

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J’ai écrit cet article moi-même et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois pas de compensation pour cela (autre que Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation commerciale avec une entreprise dont le stock est mentionné dans cet article.